Hoogbouw vergroot nabijheid, versterkt agglomeratiekracht en verhoogt de kwaliteit van de openbare ruimte

(verscheen 16 maart 2017 op www.gebiedsontwikkeling.nu)

Als we het over economische nut en noodzaak van verdichting en hoogbouw hebben, moeten we het niet in de eerste plaats hebben over een aspect van de economie: marktwerking; maar over de essentie van economie: het begrip schaarste en de verdeling van schaarse goederen.

Is grond schaars? Nee, op mondiaal niveau niet. Door technologische vooruitgang is grond in en rond de stad door de eeuwen heen en tot voor kort zelfs veel minder belangrijk geworden. De Eerste en Tweede Industriële Revolutie zorgden voor een sterke vermindering van transportkosten wat leidde tot een verzwakking van de aantrekkingskracht van de stad. Tot voor kort. Want in de 21ste eeuw heeft de digitale revolutie de aantrekkingskracht van de stad niet alleen hersteld, maar zelfs sterker gemaakt dan ooit. De stad is een clustering geworden van (kennis) werkers en ideeën. Met als gevolg: grond in de stad als schaars goed!

De kenniseconomie verklaart de grote vraag naar stedelijk wonen. De hoge vraag naar wonen verklaart de stijgende woningprijzen in kennissteden. Die prijzen worden nog meer opgestuwd als het aanbod van stedelijk wonen ver achterblijft bij die vraag. Waarom stokt het aanbod van stedelijk wonen? Dat heeft (voor Nederland en Amsterdam in het bijzonder) te maken met de recente financiële crisis waardoor de financiële armslag van zowel vragers als aanbieders ernstig verzwakt raakte. Het heeft ook te maken met de strategie van ontwikkelaars die erbij gebaat zijn schaarste tot een bepaalde hoogte in stand te houden opdat prijzen en dus rendementen hoog blijven (hiermee wordt het economisch aspect marktwerking gefrustreerd).
Maar een onderschatte reden voor het lage aanbod is de regelgeving betreffende beperkingen op hoogte en dichtheid (zoals hoogte-effectrapportages, verstoorde zichtlijnen, welstandsbeperkingen, luchthaven indelingsbesluiten en groene bufferzones). In Londen heeft beperkende regelgeving geleid tot een woningprijsinflatie van maar liefst 800%.

De maatschappelijke kosten daarvan zijn hoog: in de eerste plaats voor individuen. Hoge huizenprijzen dwingen arbeidskrachten naar goedkopere maar minder productievere plekken. Dit betekent niet minder dan verspilling van talent en verzwakking van het Bruto Nationale Product (BNP).
Daarbij komt dat suboptimale allocatie van woningzoekenden leidt tot een geringe agglomeratiekracht. Agglomeratiekracht is in een kenniseconomie van groot belang. Kennisbedrijven zijn op zoek naar thick labourmarkets, steden met een omvangrijke en veelsoortige beroepsbevolking. Op een stedelijke arbeidsmarkt vindt men gespecialiseerde kennis en een grote variatie in kennis. Hierdoor is de voedingsbodem voor innovatie optimaal. Kenniswerkers verkiezen dit soort steden omdat de inkomens er hoger zijn, het (culturele) voorzieningenaanbod van hoge kwaliteit is en nota bene ‘om de hoek’ ligt. Belangrijk is zich te realiseren dat agglomeratiekracht geen optelsom is van aantal inwoners in een gebied, maar een product is van aantal inwoners en dichtheid.
De agglomeratiekracht van Nederlandse steden is vergeleken met andere steden in Europa en de rest van de westerse wereld zwak. Amsterdam is relatief gezien een sprawled city. Verdichting in de vorm van hoogbouw moet hierin verandering brengen.

Het realiseren van woningen in hoge dichtheid (en nabijheid) is een urgente opgave voor een aantal Nederlandse steden. Hoe die dichtheid te realiseren is een ontwerpopgave in gemengde (potentieel) centrumstedelijke gebieden. Dus géén torens in monofunctionele woongebieden in de groene periferie!
Buiten de middeleeuwse, 17de en 19de-eeuwse Nederlandse huisjesstad, is hoogbouw op de juiste plek een belangrijk middel ter verhoging van dichtheid (en dus nabijheid) en versterking van de agglomeratiekracht. Weliswaar is verdichting ook met andere bebouwingstypen te bereiken, maar hoogbouw heeft ook een positieve invloed op een ander doorslaggevend vestigingsmotief. Door hoogbouw kan namelijk meer ruimte worden vrijgespeeld voor een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte. Is dat laatste een luxe? In het geheel niet. Aantrekkelijke publieke ruimte optimaliseert de mogelijkheid tot face to face contacten in velerlei vormen (zoals Third Places, parken, pleinen en stadsstraten). Een kwalitatief hoogwaardig voorzieningenniveau maakt wonen in een compacte stad aantrekkelijk. In combinatie: een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte en dito voorzieningenniveau vormen een doorslaggevende vestigingsfactor voor stedelijke georiënteerde huishoudens en bedrijven.
Ergo: op de juiste plek heeft hoogbouw een hoge dichtheid aan mensen en voorzieningen tot gevolg en voldoet het aan het belangrijkste principe in de hedendaagse ruimtelijke ordening: nabijheid. Bovendien versterkt het de agglomeratiekracht van de stad en biedt het ruim areaal voor hoogwaardige openbare ruimte.


Monique.Amkreutz schreef:

Jaren geleden woonde ik nog in Heerlen. Toen al wist je dat het maankwartier er koste wat kost zou moeten komen. Lang voordat de crisis begon. Een prestige kwestie? Laten we hopen dat het Heerlen een stapje verder brengt. Ik betwijfel het!

André schreef:

Weet je Monique, als je niets doet gebeurt er ook niets…

Het helpt natuurlijk geen mallemoer om een deels leegstaand megaproject in een stad met bovenmatig veel laagstand te bouwen, wat gespeend is van functionaliteit en stedenbouwkundige kwaliteit. Huisman een architect? Alsof je Sven Cramer opstelt als spits van Barcelona Football Club………Doordrenkt van prestige, dit overbodige plan. Verder zal dat Mijnwater als energiemonopolie ook niet echt helpen. Pure geldverkwisting!

Komt nog bij dat de ontsluiting met de zuidzijde van de stad er niet komt omdat de beoogde hotelbelegger geen cent te makken heeft en het als doorverkoopobject heeft aangekocht met een lege B.V..

Amsterdam is uniek om zijn scheggen en wordt daar terecht voor geprezen. Niet aan morrelen zou ik zeggen. Of volkstuinen daar in thuishoren is inderdaad een terechte vraag. Maar dat betekent toch niet dat je die ruimte direct moet volbouwen? Natuurlijk blijft Groengebied Amstelland om de hoek liggen, maar toch ook weer iets verder en de verbinding wordt weer zwakker. Een groene Scheg die tot diep de bebouwing van Amsterdam in loopt heeft ongekende waarden. Toen ik in de Afrikaander buurt woonde kon ik langs de Amstel binnen tien minuten naar een boer fietsen voor verse melk. Onderweg reed ik door het groen en vergat de drukte van de stad terwijl ik de weidevogels hoorde. Amsterdam een stad die verbonden is met de veenweiden er omheen. Onbetaalbaar. Probeer dat beeld in stand te houden.

e van hagen schreef:

Zou je niet eerst eens gaan kijken voor je dit soort dingen over Amstelglorie schrijft? 40% van het park is openbaar, het heeft reeds meerdere buurtfuncties en of het natuur is?? Ga eens kijken.

Harrie schreef:

U draait de zaken om: De buurten rond de Van Woustraat zijn geen succes “dankzij de drukte van de Van Woustraat”, maar “ondanks de drukte van de Van Woustraat”.

Joop Moes schreef:

Als je op de kaart de groene scheg bekijkt zie je dat in de loop van vele jaren de groene scheg langzaamaan is opgeknabbeld (Overamstel 1 en Amstelkwartier).. Amstelglorie is nu met het Oeverbos de kop van de Amstelscheg geworden. Die kop afhakken is een doodzonde. Ook doet de stelling afbreuk aan de sociale functie van het volkstuinieren dat daar al 65 jaar plaats vindt en de populariteit van de bevolking (want de wachtlijst is met zo groot als het aantal tuinen). Dus afblijven van Amstelglorie.

Smithd348 schreef:

Im not that much of a online reader to be honest but your blogs really nice, keep it up! I’ll go ahead and bookmark your site to come back later. Cheers beefbdckfebkfebc

Ja, de natuur met biodiversiteit in de Amstelscheg is inderdaad niet zo maar vervangbaar, zeker niet door een monotoon strookje kaalgeschoren gras evenwijdig aan de Amstel zoals op de foto hierboven te zien is.

Dat de Van Woustraat/Rijnstraat in bovenstaande tekst wordt bejubelt als prettige rustige voorbeeldstraat is mij een raadsel. De verkeerssituatie is zo problematisch dat de gemeente Amsterdam deze straat al jaren aan het verbeteren is. Het is een drukke straat met een tram en veel soorten verkeer. Tot de Utrechtsebrug is de straat onderdeel van Plus net fiets en over de brug Plus net auto.

Ik mis onderbouwing van de bewering dat het Volkstuincomplex Amstelglorie een rare groene vlek zou zijn.

J. Bret schreef:

Wat ik mij afvraag is waarom er niet rondom de volkstuin parken wordt gebouwd. Je kan de complexen iets meer als een park inrichten met hier en daar een verblijfruimte en ze als park incorporeren. Jeanine Bret.


Geef een reactie

Uw e-mail adres wordt niet gepubliceerd