Zürich en de oplossing voor een overspannen woningmarkt

verscheen eerder op ROMagazine.nl; Stadszaken.nl en Gebiedsontwikkeling.nu

De reacties op het nieuwe boek van Florida zijn op één punt unaniem: een deel van de negatieve effecten van het succes van steden is dat er niet genoeg centrumstedelijk gebouwd wordt. In The Antlantic en New York Times verschijnen artikelen van economisch geografen van statuur die het bouwen in het weiland beschrijven als urban disagglomeration. Dus de enorme golf aan pleidooien om toch vooral buiten de stad te bouwen kan bij het grofvuil.

Op één punt hebben de apologeten van het bouwen in het weiland wel gelijk: binnenstedelijk bouwen in Nederland is verdomd moeilijk. Niet omdat er geen ruimte zou zijn (wandel eens buiten het centrum van de grote Nederlandse steden en de lage dichtheden en open ruimten werken vervreemdend op de wandelaar). Nee, het zijn de langdurende juridische procedures, de remmende werking van de groene bufferzones, de nimby-houding van stedelingen die het wel gelukt is een plekje in de gewilde stad te bemachtigen, de daaruit voortvloeiende electorale angst, monumenten-anarcho’s, de tuinstad-gelovigen en onwil van ontwikkelaars, die het binnenstedelijk bouwen bemoeilijken.

In Zürich lukt het wel. En het lukt ook nog te bouwen voor middeninkomens. De druk op de woningmarkt in Zürich is relatief dezelfde als in Amsterdam. De dunbevolkte stad groeit met ongeveer 5000 inwoners per jaar (400.000 inwoners; 1,5 miljoen in de agglomeratie). Er moet dus ook hier fors binnenstedelijk gebouwd worden. Maar: scheefwonen is verwaarloosbaar, van een overspannen woningmarkt is geen sprake, en middeldure huur wordt in ruime mate aangeboden. Tenslotte: er is doorstroming!! Je gelooft je oren niet. Hoe kan dat?

Zürich, zwemmen in de Limmat

Dat komt door de Wohnungsbaugenossenschaften. Dat zijn private instellingen die woningen bouwen en verhuren tegen kostprijs. Je kunt je als individu aansluiten bij een Genossenschaft door een aandeel te kopen (niet goedkoop, kan oplopen tot 25.000 euro). De Genossenschaft pacht grond van de gemeente (ook Zürich kent een soort erfpacht), komt met de gemeente overeen ongeveer 10 procent sociaal te bouwen, en realiseert een (of meerdere) complexen met een bewust gemengd aanbod van twee, drie, vier en vijfkamerwoningen. De stad kent rond de 120 Wohnungsbaugenossenschaften.

De Genossenschaft die ik bezocht verhuurde aan een representatieve afspiegeling van de lokale bevolking (ook aan Asylanten!). Menging op leeftijd, opleiding, etniciteit, huishoudentype en kwetsbaarheid. Je hebt recht op een x + 1 woning (waarbij x voor een aantal leden van een huishouden staat). Wordt het huishouden groter of kleiner, dan moet je een woning zoeken die daarbij past. Daar kan de  Genossenschaft, die immers een grote woningportefeuille heeft, je bij helpen. De doorstroming in Zürich is mede hierom goed. Is er een tekort aan woningen, dan bouwen de Genossenschaften nieuwe complexen. In overleg met de gemeente. Die, op haar beurt, bouwt voornamelijk voor de sociale woningmarkt (tot ongeveer 25 procent van de woningvoorraad).

De leiding van een Genossenschaft ligt bij de aandeelhouders zelf (one man, one vote). Dat versterkt aantoonbaar duurzaam investeren, aandacht voor de openbare ruimte, (buurt)voorzieningen en nabijheid van het openbaar vervoersnetwerk. Bijgevolg is de woningmarkt in Zürich voor 90 procent een huurmarkt, wat als bijkomend voordeel heeft dat gemakkelijk kan worden doorgeschoven, en de instroom van starters en ex-pats gemakkelijk verloopt. Bovendien: sociale menging.

Het lijkt een werkzaam systeem dat veel verder gaat dan collectief opdrachtgeverschap of een bouwgroep. Waarom doen wij dit dan niet? Het is niet zo één twee drie kopieerbaar. Dit, omdat het begrip Genossenschaft geworteld is in de Zwitserse samenleving die nooit een feodale of andersoortige hiërarchische samenleving is geweest. Het land zelf is een Eidgenossenschaft. Dit komt min of meer neer op de ‘höchste Form der Selbstverpflichtung des Menschen’. Daar zijn we in Nederland nog niet helemaal aan toe.

Wat leren we hier van: centrumstedelijk bouwen kan wel degelijk en een global city is gebaat bij een bijna volledige huurmarkt.


Monique.Amkreutz schreef:

Jaren geleden woonde ik nog in Heerlen. Toen al wist je dat het maankwartier er koste wat kost zou moeten komen. Lang voordat de crisis begon. Een prestige kwestie? Laten we hopen dat het Heerlen een stapje verder brengt. Ik betwijfel het!

André schreef:

Weet je Monique, als je niets doet gebeurt er ook niets…

Het helpt natuurlijk geen mallemoer om een deels leegstaand megaproject in een stad met bovenmatig veel laagstand te bouwen, wat gespeend is van functionaliteit en stedenbouwkundige kwaliteit. Huisman een architect? Alsof je Sven Cramer opstelt als spits van Barcelona Football Club………Doordrenkt van prestige, dit overbodige plan. Verder zal dat Mijnwater als energiemonopolie ook niet echt helpen. Pure geldverkwisting!

Komt nog bij dat de ontsluiting met de zuidzijde van de stad er niet komt omdat de beoogde hotelbelegger geen cent te makken heeft en het als doorverkoopobject heeft aangekocht met een lege B.V..

Amsterdam is uniek om zijn scheggen en wordt daar terecht voor geprezen. Niet aan morrelen zou ik zeggen. Of volkstuinen daar in thuishoren is inderdaad een terechte vraag. Maar dat betekent toch niet dat je die ruimte direct moet volbouwen? Natuurlijk blijft Groengebied Amstelland om de hoek liggen, maar toch ook weer iets verder en de verbinding wordt weer zwakker. Een groene Scheg die tot diep de bebouwing van Amsterdam in loopt heeft ongekende waarden. Toen ik in de Afrikaander buurt woonde kon ik langs de Amstel binnen tien minuten naar een boer fietsen voor verse melk. Onderweg reed ik door het groen en vergat de drukte van de stad terwijl ik de weidevogels hoorde. Amsterdam een stad die verbonden is met de veenweiden er omheen. Onbetaalbaar. Probeer dat beeld in stand te houden.

e van hagen schreef:

Zou je niet eerst eens gaan kijken voor je dit soort dingen over Amstelglorie schrijft? 40% van het park is openbaar, het heeft reeds meerdere buurtfuncties en of het natuur is?? Ga eens kijken.

Harrie schreef:

U draait de zaken om: De buurten rond de Van Woustraat zijn geen succes “dankzij de drukte van de Van Woustraat”, maar “ondanks de drukte van de Van Woustraat”.

Joop Moes schreef:

Als je op de kaart de groene scheg bekijkt zie je dat in de loop van vele jaren de groene scheg langzaamaan is opgeknabbeld (Overamstel 1 en Amstelkwartier).. Amstelglorie is nu met het Oeverbos de kop van de Amstelscheg geworden. Die kop afhakken is een doodzonde. Ook doet de stelling afbreuk aan de sociale functie van het volkstuinieren dat daar al 65 jaar plaats vindt en de populariteit van de bevolking (want de wachtlijst is met zo groot als het aantal tuinen). Dus afblijven van Amstelglorie.

Smithd348 schreef:

Im not that much of a online reader to be honest but your blogs really nice, keep it up! I’ll go ahead and bookmark your site to come back later. Cheers beefbdckfebkfebc

Ja, de natuur met biodiversiteit in de Amstelscheg is inderdaad niet zo maar vervangbaar, zeker niet door een monotoon strookje kaalgeschoren gras evenwijdig aan de Amstel zoals op de foto hierboven te zien is.

Dat de Van Woustraat/Rijnstraat in bovenstaande tekst wordt bejubelt als prettige rustige voorbeeldstraat is mij een raadsel. De verkeerssituatie is zo problematisch dat de gemeente Amsterdam deze straat al jaren aan het verbeteren is. Het is een drukke straat met een tram en veel soorten verkeer. Tot de Utrechtsebrug is de straat onderdeel van Plus net fiets en over de brug Plus net auto.

Ik mis onderbouwing van de bewering dat het Volkstuincomplex Amstelglorie een rare groene vlek zou zijn.

J. Bret schreef:

Wat ik mij afvraag is waarom er niet rondom de volkstuin parken wordt gebouwd. Je kan de complexen iets meer als een park inrichten met hier en daar een verblijfruimte en ze als park incorporeren. Jeanine Bret.

Willem Boterman schreef:

Mooi Jos, ik heb ook van Jacques’ colleges genoten.


Geef een reactie

Uw e-mail adres wordt niet gepubliceerd